按揭房贷款计算器2019最新(房屋按揭贷款计算器易贷网)

　　来源：菜鸟理财（cainiaolc）

　　很多人都关心的一个问题：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点最合适？或者说什么时间点最划算？

　　网络有很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……

　　这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。

　　但其实，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。

　　住房贷款这种东西，有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点。

　　要弄懂这个问题，我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的。

　　下面就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。

　　买房示范

　　首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。

　　假设现在理财农场要买房，然后我们以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。

　　先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。

　　月利率计算公式

　　月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：

　　月利率就是3.25%/12=0.270833%。

　　看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。

　　每月应还利息

　　01. 第一个月要还的利息是多少？

　　假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。

　　02. 第二个月要还的利息是多少？

　　那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。

　　03. 最后一个月要还的利息是多少？

　　我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。

　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：

　　2777.78*0.270833%=7.52元。

　　04. 结论：提钱还款并不存在某个时间点“更值”

　　通过上面这些具体的数据，我们可以看出，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就还多少钱。

　　利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。

　　重点在于，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。

　　小编总结一下

　　房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。

　　有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。

　　很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。

　　如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。

　　相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。

　　如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。

　　文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。

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