来源:菜鸟理财(cainiaolc)
很多人都关心的一个问题:如果要提前还完房贷的话,到底什么时间点最合适?或者说什么时间点最划算?
网络有很多这方面的文章,说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
这些论调很有市场,抓住了人们“占便宜”的心里,因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。
但其实,你买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。
住房贷款这种东西,有条件的话尽可能贷多一些,贷久一点。
要弄懂这个问题,我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的。
下面就详细展开整个论证过程,耐心看细细体会,这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚,没买房的以后也会清清楚楚。
买房示范
首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
假设现在理财农场要买房,然后我们以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。
先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30*12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
月利率计算公式
月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:
月利率就是3.25%/12=0.270833%。
看得出来,只要这个公积金贷款的年利率不变,维持在3.25%,那这个月利率也是不变的一个参数。
每月应还利息
01. 第一个月要还的利息是多少?
假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。
02. 第二个月要还的利息是多少?
那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。
03. 最后一个月要还的利息是多少?
我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:
2777.78*0.270833%=7.52元。
04. 结论:提钱还款并不存在某个时间点“更值”
通过上面这些具体的数据,我们可以看出,每个月已经还了多少本息,还剩下多少本息,都是按照固定的房贷年化利率算出来的,具体说,就是在你一开始签订的贷款期限之内(假设贷款30年),无论你是已经还贷5年、10年,还是还贷15年、20年等等,在这些不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就还多少钱。
利息方面,则是你贷款的时间越长,要还的利息总额就肯定是越多的,这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息,那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
重点在于,因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的,也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
小编总结一下
房贷提前还完谁都可以去做,只要你愿意,但不存在所谓的“最佳时间点”。
有一部分人,只要银行有贷款,就感觉自己在背债,浑身不舒服,就想提前还款,那就去还,了结自己心里的不舒服。
很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等,需要先还完贷款,或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款,但时间点也是根据自己的情况来定的。
如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,需要衡量一下利弊,不同银行不同地区有不同的规定。一般来说,如果贷款没满两年,需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
相比很多理财产品给你带来的年化利率,银行房贷的年化利率真的很低,这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时,如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话,那就是越晚还越好。
如果房贷利率下降,那就更值了,这个时候更是要越晚还越好。
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